以今年3.17北京新政为标志，继去年3.25沪深新政、去年国庆调控潮之后，第三轮调控拉开大幕，更多城市跟进出台了新政。政策导向因地制宜，部分房价过快上涨的城市需要抑制泡沫，多数三四线城市需要继续去库存。在今年一季度市场走势的基础上，二季度乃至更长时间内房地产市场将如何走？以“第三轮调控来袭，抑泡沫与去库存下的市场迷局”为主题,易居论坛近日在上海召开。来自房地产开发企业、金融机构、营销企业、研究机构的资深人士，围绕政策、市场和策略等内容展开了积极的探讨。

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛上表示，当前全国各地出台的收紧性政策，充分反映出中央对楼市发展的总基调，即不希望房地产市场大起大落。在宏观经济保增长、调结构、促转型等目标下，预计全国房地产市场的政策基调还会按当前模式进行。近期调控或使得部分房企的销售规模和销售业绩等受到一定的影响。所以，房企要积极探寻新的应对策略。从行业发展角度看，房地产行业的专业化、精细化、全产业链的运作将是大趋势，房企之间的竞争也会加剧，这些都是当前调控背景下需要房企把握的。

 

政策调控应对楼市分化

易居研究院根据国家统计局最新一期公布的《2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得出，2017年2月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.3%，相比1月份0.2%的增幅有所扩大。这也可以解释3月份各地密集收紧购房政策的现象。从70个城市新建商品住宅价格环比增幅排行中可以看出，市场分化现象比较明显。部分三四线城市房价上涨过快，比如三亚和扬州等城市，而此前部分过热的城市房价则开始有所下跌，如深圳跌幅最大，为0.6%，包括成都、郑州、武汉、合肥、杭州、无锡和厦门等也略现小跌。当然，这其中含有地方政府压制新盘定价的因素。

除了市场分化现象比较明显以外，易居营销集团上海副总经理陈广颖表示，今年第一季度房地产市场同样表现出“分裂”的特征。比如从政策基本面来看是总体从紧的，部分房企项目的蓄客压力相对较大。因为购房资格重新认定或首付比例提高，所以部分购房者入市门槛也有所提高，此类项目需要重新寻找客户和“蓄水”。但即便是在这样一个从紧的政策环境中，房地产市场也没有进入冰冻状态，很多房企的项目销售依然是不错的。对于这样一种市场“分裂”的现象，很重要的原因在于当前新房供应并不足。部分购房者会基于自身的实际情况积极入市，观望情绪并没有预期的强烈。

绿城集团上海区域公司总经理章建波表示，市场分化现象在房企的经营策略方面也会得到体现。近期全国房地产市场走势相对不明朗，房企对于市场走向的判断也相对模糊。所以，预计今年上半年很多开发商的观望心态会加重。尤其是对于一些过去拿地成本相对高的房企来说，预计目前的推盘策略会显得比较谨慎。因为若按照当前的报价，可能会出现销售亏损或者盈利空间缩小的尴尬。这也是摆在房企面前比较现实的一个问题。但另一方面，很多房企考虑到集团的现金流周转和销售目标等内容，也会积极推盘。当然，在这个过程中会更加注重市场营销风险以及寻找更有质量的营销渠道。

 

下半年市场调整将延续

平安不动产集团上海投资总监瞿雯表示，基于一季度的市场和政策内容，预计接下来房价会有较稳的倾向。而从房企的经营层面看，预计上半年房企的资金压力不会太大，这得益于2016年房企较好的销售业绩和现金回笼模式。但到了下半年类似房企或会有一定的压力，尤其是上半年推盘节奏比较慢，那么下半年销售的压力就会增加。所以，预计上半年和下半年房企的心态会有差异，博弈的色彩比较明显。其中，上半年对于跑量的迫切程度降低，而到了下半年则会积极采取以价换量的策略，即加快销售业绩的提升。考虑到房地产市场稳增长的导向，政策继续调整的可能性依然存在，房企的经营策略也有继续调整的可能。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前全国市场的销量呈现出较大的区域差异。从数据上看，东部开始呈现量缩的状态，而中部和西部则有明显增长。一二三四线城市的判断和东中西部的结论是类似的。2013年开始，全国市场分化现象就比较明显。经历了2014年房地产市场的调整后，2015年一线城市逐渐呈现出较大的增幅，上涨态势较为明显。对于此类城市虽然长期看好，但短周期也会出现背离的现象。因为，大幅上涨态势和市场需求被透支是有关系的。只要二套房贷政策没有放松、购房者依然面临类似7成首付的压力，市场强劲反弹的可能性就不大。只有到新的政策出台类似首付政策放松以后，此类市场才会有较好的表现。所以，当前市场交易下滑，供应量不足是一个原因，而市场自身出现的降温也是一个关键的因素。撇开城市的具体分类，从房地产市场周期角度看，当前房价过热的现象开始得到遏制。房价开始呈现出企稳的特征，预计今年7月份前后房价指数环比增幅曲线或有拐点出现。

 

转变角色调策略尤显关键

上海二手房指数办公室执行主任梁志超表示，今年3月份，上海二手房市场交易相比上月有明显上升，释放出积极的信号，成交量回归正常月份可期。而从价格走势看，4个月来窄幅震荡，“横盘”一词可概括，无论波动朝上或朝下，短期环比变化尚不表明价格转向。现在有“一二手房价格倒挂”一说，我认为是表象。预售政策严控新房开盘价，而二手房挂牌价是没有限制的，两者没有可比性，因为二手房实际成交都有议价，议价成为主流。当前房地产调控，我认为是全新的高度，购租并举取代购房绝对为主的模式，更是建立新的房地产制度，政策设计会加速这个新制度的实现。“买房不如租房”的预期在扩大，对于房企来说，可以从二手房租赁市场发现新的机会，并积极转变角色，参与到一手房租赁市场的启动大潮中，这是中国房地产市场迎来的一次革命。房企持有物业当房东，而且此类房源能够真正纳入到政策规范和保障范围内，将为房企后续业务的转型带来新的突破。政府更需要品牌房企来开拓一手房租赁市场，这也是与发达国家的市场接轨。

阳光城集团投资总经理陈林表示，房企积极调整策略很关键，尤其是在当前融资环境收紧的条件下寻找新的融资机会很重要。包括股权REITs和债权REITs等纷纷获批，以及类似并购贷等融资模式相对较宽松，都将为这个行业的资源整合和发展提供新的机会。目前行业发展的特征很明显，行业资源整合的趋势不可逆，此类资源和有更好资金运作能力的企业相匹配。所以应充分掌握此类资源，并积极关注当前市场的新机遇，进而使得相关房企在密集调控下依然能够寻找到支配资源的机会。比如说当前三四线城市去库存的导向依然明显，后续可以积极关注长三角、珠三角周边的三四线城市，此类城市未来有较好的人口支撑，成长性预计也较好。

与会者认为，政策密集出台，市场积极做调整，都将促进房企后续战略的形成。要积极跟踪当前市场的走势，分析下一轮周期的春天，这样才能做出更精准的策略安排。对于此类市场和政策趋势有更好的把握，有助于相关房企积极安排销售进度和回笼资金，同时也有助于房企寻找到新的投资机会。